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行业洞察
北京有条“美业大街”，位于朝阳区西大望路和广渠路交界处，珠江帝景底商。
这条位于社区里的十字街，横不过约800米的长度，密密分布着30来家美业店铺，有美发、美容、SPA、减肥、养生，甚至还有两所整形医院。其他本地服务店则十分稀少。
这条街是怎么形成的？各家店的生存状况如何？
社区建成不过10年，要探寻它的历史并不难。《美业观察》团队走访了每家，还走访了这条大街上的“常住民”和“社区观察家”：麦田房产、链家地产、我爱我家等多家房产中介，向您还原出一幅熙熙攘攘的“美业上河图”。
文 / 美业观察 Tymon 发自北京
▷珠江帝景总建筑面积34万平米，紧邻城市主干道西大望路，各类配套设施已相当齐全。开发商为合生创展，2004年前后开盘，开盘价8000元/平米。如此先天条件，又赶上地产大热之年，当时几千套房很快售罄。据说，初在此置业的，不乏土豪级投资者。
▷不过那时，十字街还不是美业店的天下。
▷此后10年间，陆续经历了“天命”——消费持续升级、地产热潮褪去，和“人事”——北京市学籍改革之后，这里成了某重点中学的学区房。
▷珠江帝景目前8000套房的入住率达到了95%，业主多为崛起的中产阶级（富裕中产）。对于他们来讲，支付现已7万/平米的房价或者1~2万/月的租金并不是太难以应付的事儿。
▷这样的消费人群，简直是为美业量身而作，“美业大街”由此而成。
“美业大街”的坐标与街景
“品牌分化潮”乍现
▷“美业大街”约30来家美业店铺，各种业态，各类细分。有开店5年以上的成熟连锁品牌，也有刚开不到半年的O2O线下体验店；有的会员、散客来者不拒，有的只接待VIP。
▷至于细分，美发美甲美容SPA养生医美，几乎全了。而讲到定位，有相当“国民”感的，也有青春逼人俨然8090后专用，还有轻奢乍现。
“美业大街”店铺一览
▷挑几个有意思的介绍一下：
审美造型
这条街上资历老的店铺，据说7年前就在这了，比很多房产中介都要早。
基础美医疗美容医院
综合型医美，三层，2000平米的面积，在“新氧”（人气旺的美容整形社区）上的口碑很高，院长是“京城变脸一把刀”——黄大勇。
优漾 YOUR YOUNG
SPA+半，轻奢定位。小清新的店面，从外面看会误以为是一家咖啡馆，开店3年多，主打德国LTL半，只接待女性。
良子健身
面积大大大，近千平米，服务人员训练有素，点单系统体验流畅。“良子健身”有家店近上了京东众筹的消费版，目前融资额已超过75万（看京东消费众筹如何撼动美业本地服务）。
如意筋骨棒
“华夏良子”旗下针对社区用户的新品牌，全北京城还仅此一家，全北京城还仅此一家，全北京城还仅此一家（新鲜的事情说三遍）。
阿是
互联网健康管理品牌“小神医”旗下连锁实体店，瞄准8090后，店铺和店员的颜值都颇高。
▷以及美观君前几天报道过，定位轻奢、把五星级SPA服务搬进社区的【空SPA】。
“美业大街”的部分商家
生财各有道
▷各家店经营如何呢？“美业大街”底商租金6~10元/平米*天，主流户型建筑面积200平米，可以通过自建二层轻松扩展到500平米。
▷“社区观察家”房产中介给出的判断是：“一旦开了业，基本没见过关店或转让的。每家好像都有适合自己的固定会员。”
▷美观君做了个粗略的估算：以这条街上数量多的SPA养生为例，假设店铺面积200平米（这里指租房时的建筑面积），自建二层扩展到500平米，5个房间，每个房间2张床，平均单次服务时长为2小时，每天营业时间10个小时，平均满客率25%，客单价400元（对，就是这么爱轻奢）。那么它的营业额是——
5*2*5*400*25%=5000元/天
5000*30=15万元/月
15*12=180万元/年
▷再来算成本：技师+店员共8人，月薪平均6000元/人（日薪200元/人），房租6元/平米*天，水电物料等其它平均300元/天。那就是——
8*200+200*6+300=3100元/天
3100*30=9.3万元/月
9.3*12=111.6万元/年
▷也就是说，年净利润70万。还不错。——如果您赚的比这个多，请偷偷乐，如果比这个少……咱们再重算一遍？
编辑：美业观察 Tymon
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